餐飲店最好選擇“底商門面”還是“購物中心”？商業地產角度分析【重慶最大的火鍋底料批發市場】
2020-10-23 20:40:06
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開餐飲店看似簡單，實則門道眾多，其中涉及到開店選址、裝修進場、經營等，其中開店選址對于餐飲店尤為重要。該選擇在一線城市還是地級市？選擇底商門面還是購物中心？開的位置不同、樓層不同直接影響到未來的經營成本！
餐飲店最好選擇“底商門面”還是“購物中心”？商業地產角度分析
底商門面開餐飲店有何優勢？
投資餐飲店核心點在于客戶群體的多少，能來你店里消防的人群分布在哪些區間？例如底商門面的消費人群大多來自于小區居民，商業街和購物中心人群來自于定向消費者，與底商門面和購物中心的經營性質有關。當下餐飲點既可以開在底商區域又可以開在購物中心，只是兩者有不同之處也有共同點。
底商吸引小區居民的優勢在于便利，往往下樓即可到達，相比集中的商業綜合體更為便捷。特別是下班后的人們由于一天的辛苦工作，難免有不想做飯的時候，又或者約上三五好友小聚一番，這時候底商的作用就發揮出來。
底商門面具備租金低的特點。由于底商門面大多是開發商售賣給了業主，業主出租簡化了商管環節，門店包裝、宣傳、營銷都交由商家自己操作，商家在裝修過程中不受到商管公司等裝修標志限制，可以根據自身資金條件選擇裝修好壞與否。開店的成本控制權直接掌握在商家手中。
一樓底商開店條件優于二樓，一般底商都在2-5層左右，底商內部通過樓梯上下樓，2層左右的底商少有電梯配備。這種情況之下，一樓做餐飲對客人用餐來說更為便捷，適合做小群體消費人群的餐飲店，當然二樓也可以用于做餐飲，只是經營的體量和消費人群也有所不同，大多適合酒樓、宴會廳等。
底商門面本身曝光率較高，商鋪門頭自帶廣告宣傳效果，路過的人群能一目了然此店經營品類。當然臨街門面也會有一定的等級之分，越是靠近人群集中的底商門面廣告宣傳越好，例如底商下面的十字路口處，小區進出口處都是優質底商門面的代表，同時底商鋪子內部結構也有所區別，盡量在選擇時傾向于規整鋪面，一方面室內設計方便，利于廚房、洗手間、接待廳、用餐區、包房的劃分；另一方面規整底商門面可以增加內部使用率，特別是柱子的規整程度直接影響到底商的使用率。
在購物中心開餐飲店的優劣勢有哪些？
購物中心是商業地產升級產物，從最原始的集市發展到高端購物綜合體經歷了漫長過程，而購物中心興起源于人們對高端生活品質的向往與追求，不在局限于普通的用餐環境需求，反而希望能在用餐過程體現出自己的品味，購物中心的特點在于統一性、高端性、定向性、多樣性等。其中因為這些特性也伴隨著優缺點的存在！
餐飲店最好選擇“底商門面”還是“購物中心”？商業地產角度分析
餐飲店購物中心的優點
統一運營管理，通過專業的商管公司運營管理，實現零食、娛樂、餐飲于一體的經營模式，多樣的經營業態增加了消費互通性。例如想要去購物中心買件衣服路過餐飲店會情不自禁的用一頓餐，特地去購物中心用餐時路過鞋店想必也會進去看看，無形之中拉動了購物中心消費增長。
餐飲店開設在購物中心一般位于一樓或者頂樓，一樓主要是一線連鎖餐飲品牌，如肯德基、德克士、麥當勞，頂樓則集中的餐飲規劃區域。很多人就有疑問:為何餐飲店要放在高樓層上面呢？其實餐飲在購物中心里面針對的是定向消費人群，可以帶動中間樓層的消費，增加中間樓層的曝光率，同時因為餐飲行業必不可少具備排煙條件，排煙都是通過凈化后統一處理，然后通過煙管排出。
購物中心里面的餐飲店對于裝修十分講究，本身購物中心都是一些高端品牌入駐，作為餐飲店在裝修方面勢必需要精心設計，通過商管公司審核之后方可裝修。購物中心對裝修要求嚴格其實是篩選的一個門檻，對于投資實力不強的商家來說，強行入駐到購物中心容易得不償失！
購物中心的隱藏“劣勢”
商鋪出租合同跟商管公司簽訂，購物中心內的業主也會跟商管公司簽訂返租合同，正因為有商管公司的存在，存在租金無法支付給業主的風險，導致業主與商家產生糾紛。往往存在于商管公司運營管理不善的情況中，由于購物中心屬于定向消費點，需要商管公司經常組織活動聚攏人氣，活動費用通常都是從租金和運營費用中產生，一旦沒有達到預期效果，商家營業額降低、利潤降低時面臨無法承擔租金的風險。
購物中心的租金較高，往往比底商門面高出數倍。例如四線城市中底商門面的租金在80元/平方米左右，而購物中心的商鋪在160元/平方米左右，餐飲的利潤在20%−40%左右，此時如果商業中心的總營業額達不到底商門面的兩倍都會面臨虧損，租金成本對于餐飲店尤為重要，租金合同簽訂后就固定了自身成本支出，唯有不斷增加營業額才能讓店保持盈利狀態！
購物中心內商家競爭較大，一個購物中心的餐飲區往往是一整層樓，少則5000平左右高則1萬平左右，一個餐飲店的面積在100-1000不等，同一樓層200平方左右的餐飲店占大部分。餐飲種類較為齊全但是一個人的胃有限，基本都是在一家店吃一餐，商家之間為了吸引消費者進店用餐不乏有打折等活動，競爭之下就存在著收益高低之分，有的盈利有的虧損也就成為常態了。
從餐飲店選址來看，底商門面和購物中心各有千秋，底商門面適合做大眾化餐飲，購物中心適合做特色餐飲，兩者的租金成本和運營管理也有所區別:購物中心租金高于底商門面。這與購物中心花錢做活動有關！